Bewertungs-Methoden in der Schweizer Praxis

In der Schweiz haben sich vier Bewertungs-Methoden etabliert. Welche zur Anwendung kommt, hängt vom Immobilientyp, vom Bewertungszweck und von der verfügbaren Datenlage ab. Ein qualifizierter Gutachter kombiniert üblicherweise mehrere Methoden und plausibilisiert das Ergebnis.

Hedonisches Modell

Die hedonische Methode ist heute Standard für selbstgenutztes Wohneigentum (EFH und STWE). Sie ermittelt den Wert über statistische Regressionen aus tausenden realisierten Markttransaktionen. Wüest Partner und IAZI sind die bekannten Anbieter solcher Modelle in der Schweiz. Stärke: sehr objektiv. Schwäche: für untypische Objekte ungenau.

Vergleichswert-Verfahren

Beim Vergleichswert-Verfahren werden konkrete, kürzlich verkaufte Vergleichsobjekte herangezogen. Es eignet sich besonders, wenn ausreichend ähnliche Liegenschaften am selben Mikrostandort verkauft wurden. Bei Speziallagen schwierig anwendbar.

Ertragswert-Verfahren

Bei Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe) zählt die Ertragskraft. Die nachhaltig erzielbaren Netto-Mietzinse werden mit einem marktüblichen Kapitalisierungs-Satz diskontiert. Methode der Wahl für institutionelle Investoren.

Realwert / Sachwert

Land- plus Bauwert minus Altersentwertung. Diese Methode ist heute meist nur noch unterstützend im Einsatz — primär bei Spezialliegenschaften oder Versicherungsfragen.

Plausibilisierung als Königsdisziplin

Ein guter Gutachter wendet zwei oder drei Methoden parallel an und plausibilisiert das Ergebnis. Eine einzelne Methode verleitet zu falschen Sicherheiten. Genau diesen Mehr-Methoden-Ansatz nutzen auch wir bei ImmoGutachten.